小面积政策：中国住宅产业新的发展契机

中国住宅产业新的发展契机

小面积政策：中国住宅产业新的发展契机

作者：佚名点击数：更新时间：2007-3-29 2:07:47

房地产发展这几年的确是给我们刮目相看的印象，发展得非常快。但是我觉得发展快的同时也滋长了很多浮夸，追求表象，只求外不求里的一些毛病。特别是在住宅产业化上面，我认为这几年是不成功的。至少跟我们原来预定的目标相差了一大块。

小面积住宅灵活精细的设计，定将提升住宅的品质

首先，什么是住宅产业化？现在存在着严重的对住宅产业和房地产业的概念混淆的现象，把住宅产业视同房地产业，认为房地产发展好了住宅产业自然也完成了；如此发展下去对住宅产业化是有害的。正确的定义应当是：房地产是为社会提供住房产品的，给住户提供生活的需求，是提供产品的。但是住宅产业化不是，住宅产业化讲的是一个方法问题，生产模式的问题。所以一个是提供产品，一个是生产手段，生产手段现代化的问题。这个问题长期没有得到很好的纠正和发展。所以说“住宅产业”因这几年房地产发展中存在着片面追求大，追求豪华，片面追求个性而被我们忽视了。房地产发展仍然大量表现有只求表象，外表好看，大花园，而不讲内在品质的现象；生产仍然停留在粗放型的简单劳动；资源、能源严重浪费。在房地产发展中强调住宅产业化的重要目的：是为房地产提供先进方法、提供效率和效益，是降低资源和能源消耗的一个重要途径。这不仅对国家有好处，对房地产健康理性发展也是极其有益的。

国六条的发布，特别是小面积政策提出，对我们完全是一个反省，是回归；这不是一个权宜之计，三两年就完事了，这是一个长期的国策，因为我们国家的特征是地少人多，资源贫乏，不可能把我们的子孙的资源在我们这一代全部花光了。那么在这样情况下，小面积政策非常好地给大家敲了一个警钟。我们应该珍惜这样的契机，珍惜这样的机会，重新反省一下我们房地产，让房地产能够健康的、精明的、理性的去发展。

在房地产伴随着经济大幅度发展的时候，我们需要冷静下来理性地对待房地产的发展，这是绝对有好处的。那么，契机表现在哪些方面呢？我认为主要表现在两个方面：一个是消费模式，一个是建设模式。１９９８年后，我们追逐市场，片面追求大房子，追求大面积，房子越豪华越面子，一种暴发户的虚夸心理。现在呢？我觉得小面积方针并不等于简单。小面积同样可以出精品，小面积同样可以住得很舒适。因为小面积住宅的主要设计依据是人的居住行为和人体工效学。所谓的人体工学，就是以人体尺度为依据，人对空间的需要是有限度的，行为生活方式是有一定的规律的；我们的家具本身也是要按照人体来做的，不是无－、限大。所以这样我们需要的空间并不是无限大，所以它应该是有限的，并不是越大越好。在国外，住宅发展是理性的，没有像我们中国这么浮躁和表象；政府影响市场力度大。比如，日本三、四十年以来套建筑面积一直就控制在９０平方米左右。我们香港的住宅面积更小，新加坡同样也是这样。他们的住宅水平都很高，有相当的舒适度。国际上这样的例子很多。不是面积大了就很好，质量就高，我们小面积也能做得很好。很多大面积住宅是大而无当，大而无味，无人情味，其结果并不好用。所以从消费模式上讲，应该重新反思，重新建立正确的居住理念。很多建筑师现在都不会做小面积了，这个很可悲。前些天我们在建设部开会。好多参加的人都这么说，现在很多建筑师都不知道住宅性能标准，不懂得声、光、热的保证是建筑师的责任。住宅设计一个重要工作是要保证室内的温度、湿度，要保证空气质量等室内的这些基本需求和生活品质。一个建筑师只是说我能画面积，能把面积画大了，能作立面，西洋的，欧洲的，这个就比较可悲了，就是建筑师本身已经失去了他本身应该追求的目标，本末倒置了。这方面的确值得我们去反省。

第二个是建设模式。过去在我们做小面积，而且是计划经济的时候，我们对住宅本身的标准化问题，产业化、工业化问题都研究很广泛，世界各国的经验都收集过来，各种体系几乎在国内都有实践。因为只有这些东西才能够提供效益和效率，把成本节省下来。因为住宅本身涉及千家万户，是重复建设千万次的东西；这就决定了它应当是标准化的东西。窗户、门和成万个材料部品是应当定制化，是要重复使用的，只有标准化才能精致化、高效化。这些年来房地产发展，把基本的东西忘了，把模数的概念早放到了脑后。现在的年轻建筑师可能都不懂什么叫模数。模数就是我们走路的工具，是方法。离开了模数，那就是毫无约束地任意化，何从讲究能源，资源的利用、何从讲效率。模数的问题在国际上已经不是什么问题了，已经变成了像大家天天吃饭这样简单，但是我们把它忘记了。非常可悲！今天９０平方米的政策又使我们重新提出小面积。模数的问题，定制化的问题又被提到议事日程。在小面积情况下，如果你不讲定制化。标准化的问题几乎是不可能的，因为面积小，要做得好，就要做得精致。要求几公分地比较，面积是每一平方米地发挥它的作用。住宅的空间不能分得很细，而讲空间的渗透。互相之间的借用。客厅能不能和餐厅连在一起？起居跟餐厅互相借鉴空间，小中见大？我们除了地面上的面积以外，还可以做空中的文章，做储藏、做阁楼，占天不占地。还有四维空间的概念。就是加上一个时间的概念。所以三四十平方米的小面积住宅灵活精细设计，可解决一对年轻夫妻的生活起居是很有乐趣的。所以很多东西，可以通过我们理性的发展，精细的设计把我们住宅的品质做高做好。我觉得在建设模式上面要强调这些，强调产品定制的问题，工业化问题，产品的标准化
问题。

９０平米新政，对人居环境提出了新要求、新课题

好的人居环境要达到三个要求：一是生态良好；二是经济节约；三是有较高的文化艺术水准。这些最主要体现在规划设计层面，包括城市规划，住宅小区规划和住宅设计。

从城市规划看，要解决如何安排好中小套型普通商品房的区位布局，尤其不能把中低价位、中小套型的住房都安排到离市中心很远的地方。要尽可能安排在公交干线节点上，要便于他们出行和上下班。

从小区规划看，在相同容积率下，中小套型必然使小区的户数和人数增加。从而，生活服务设施的配套。室外环境的规划设计都要根据新的情况来调整。其中包括“弱化中心花园，强化庭院景观”这一能使有限空间更加功能化和人性化这样的规划设计
思路，避免户外空间观赏化和气派化，避免过分向中心花园集中，造成使用不方便。

建筑能源成为我们一个大的课题

我国能源问题已经成为制约我们国民经济发展的一个大问题，已经引起中央到地方的极大的重视。我们建筑能源的总消费现在要占到国家全部能源消费的４５％，建筑能源成为我们一个大的课题。有很多东西是制约我们的，比如节能，我们的政策不到位，开发商提不起兴趣来，因为跟这些房地产没有直接的厉害关系，跟居民也没有直接的厉害关系，节能节不了多少，因为我们能源的价格太低。所以从这方面鼓励不起来开发商和居民对节能的需求。现在政策下了很久了，但是雷声大雨点小，起不到什么作用。最近北京市有一个调查小组，对小区供暖情况进行调查；调查下来以后，一年的耗煤量不但没有节省，反而增加了０．１。原来是２５．３公斤煤，现在调查下来是２５．４公斤煤，这是可悲的。原因是住户节能的理念，能源的理念非常的薄弱。有一次我陪德国专家来参观我们望京小区，想来看看能源的情况。看到大冷天窗户都开着，他很奇怪，说这么冷的天怎么开窗户，我们给他解释开窗是为了通风，时间长了室内空气不好。他只摇头！节了半天的能，一开窗能源全跑掉了。所以在技术方面，现代建筑是把它做得密不透风，依靠补充通风改善室内空气把能源省下来。按现在的节能建设模式只求形式不求实效，能源的问题是解决不了的。南方的这方面问
题更大，始终认为节能不是他们的事。南方的建筑结构往往轻、薄简单，能耗更大，并且南方耗费的是最珍贵的电能。所以南方节能的任务就更加严峻。所以这个建设模式非常值得我们去反省。我们现在提的是：高舒适度定量节能技术，也就是事前有目标，设计定量走，施工有量化，验收看效应。

目前我们在小面积住宅政策下，为我们提供了一个非常好的发展机会，从建筑模式方面，从消费模式上面，使我们的房地产市场能够理性的发展，非常有利于把住宅房地产引导到一个健康的、用科学理论来指导有序的状态。我觉得这个时代已经到来了，希望我们的政府、我们的房地产商、我们的技术工作者，来一起趁着我们这个大好时机提供的发展契机，把住宅建设事业能够做得更好。

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用政策推动建筑节能