套型建筑面积是文字游戏？

套型建筑面积是文字游戏？

作者：未知点击数：更新时间：2006-6-22

　　“国六条”的实施，使很多普通购房者雀跃。毕竟以往遥不可及的房子，距离自己越来越近了。政策规定以后开发的房屋将有70％以上是套型建筑面积在90平方米以下的。可是一个在以前很陌生的名词也随即出现在我们眼前———套型建筑面积。
究竟“套型建筑面积”是多少？不仅读者不明白，最近连建设部官员也“犯糊涂”了，先是有官员出来说，相当于100~105平方米的套内建筑面积，但又有官员出来否定，称这个提法不正确。

记者近日致电建设部政策研究中心主任陈淮，陈淮指出，《住宅设计规范》对该概念有明确定义。当记者询问该如何与套内建筑面积换算时，陈淮认为，简单推断为100~105平方米是不正确的，因为每一套房子的系数都不同。

除此之外，陈淮不再作其他解释。记者按照该规定，邀请业内人士进行推断，得出的结论是：90平方米套型建筑面积，换算为建筑面积(市场上所指的销售面积)，将绝对大于90平方米，甚至有可能相当于115平方米，或者更高。

　　疑问一　解释“套型建筑面积”要查资料？

对于非建筑设计专业人士来说，“套型建筑面积”是一个新词，很多从业多年的地产商也不清楚这个词的含义。

记者上网搜索得到，《住宅设计规范》于1999年3月24日以建标＜1999＞76号文公布，1999年6月1日起施行。该《规范》3.5.2条确实有关于“套型建筑面积”的相关规定：“套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数”。

什么是“套内使用面积”？“标准层使用面积的系数”又是多少？为了弄清楚以上问题，记者很费劲地翻查了相关资料。

　　疑问二　“套内使用面积”不计阳台？

根据该文件的明文说明：“套内使用面积包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和”；“烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积”；“阳台面积应接结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内”。后附的中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》GB50096-1999条文说明再次解释说，“阳台面积单独计算，不应列在套内面积之中。”

根据以上表述，“套内使用面积”由于不计入阳台等面积，将远远小于目前地产商卖房所指的每套住宅的套内使用面积。

　　疑问三　“标准层使用面积系数”几何？

“标准层使用面积系数”到底几何？这是一个更说不清楚的概念。有建筑师对记者说，事实上，这差不多相当于“实用率”的概念。对于多层、小高层住宅而言，由于公摊面积较少，实用率相对较高，可达到85％~90％，甚至更高；对于高层住宅而言，实用率较低，一般为80％~85％。

疑问四　建筑面积可达115m2？

根据两者相除，得出的结论是：90平方米的“套型建筑面积”，如果换算成现在市场上所指的“套内建筑面积”，将绝对大于90平方米。

计算得知：如果标准层使用面积系数达到85％~90％，每套房子的套型建筑面积与建筑面积一般会相差10~15平方米。如果为80％~85％，每套房子的套型建筑面积与建筑面积一般会相差15~25平方米。这就意味着，高层住宅以90平方米的套型建筑面积作为大户型与中小户型的分水岭，反映到建筑面积上就约为100~115平方米。

　　疑问五　开发商可以做得更大？

有业内人士根据文件推断后，十分肯定地答复记者，根据《住宅设计规范》，每套住宅的“套型建筑面积”与目前地产商卖房所指的每套住宅的建筑面积(销售面积)，根本不是一回事。

该人士认为，假如从文件推算，套内使用面积不把阳台、烟囱、通风道、管井等的面积计入，所以开发商完全

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